این مطلب نخستین‌بار توسط CalMatters منتشر شده است. بازنشر آن از سوی PAHNA Media انجام می‌شود.
نویسنده: آناستازیا چیستی‌اوخینا، CalMatters
۲۹سپتامبر ۲۰۲۶
یادداشت مهم درباره این مطلب
این مطلب بخشی از مجموعه California Voices است؛ یک بخش دیدگاه و اظهار نظر که هدف آن گسترش درک مسائل مربوط به ایالت و برجسته کردن دیدگاه ساکنان کالیفرنیاست که مستقیماً تحت تأثیر سیاست‌ها یا نبود سیاست‌های مناسب قرار دارند.
نویسنده : آناستازیا چیستی‌اوخینا
آناستازیا چیستی‌اوخینا مشاور معاملات املاک دارای مجوز در سن‌دیگو است. او در سال ۲۰۲۲ از اوکراین به ایالات متحده مهاجرت کرده است.
چند هفته پیش با خانواده‌ای که قصد خرید خانه در سن‌دیگو داشتند، نشستم. آنها سه فرزند، درآمد ثابت، پس‌انداز و سابقه مالکیت خانه داشتند.
اما چیزی که نداشتند، سابقه مالی‌ای بود که سیستم وام مسکن آمریکا بتواند آن را درک و ارزیابی کند.
این مسئله‌ای است که من بارها در میان خریداران مهاجر می‌بینم؛ عاملی که هنگام صحبت درباره توانایی خرید مسکن کمتر به آن توجه می‌شود.
ما درباره قیمت خانه، نرخ بهره و میزان درآمد مورد نیاز یک خانواده صحبت می‌کنیم. اما کمتر این سؤال را مطرح می‌کنیم: اگر خانواده پول داشته باشد، اما سیستم نتواند آن را به رسمیت بشناسد، چه اتفاقی می‌افتد؟
من در سال ۲۰۲۲ از اوکراین به ایالات متحده آمدم و در آن زمان هیچ سابقه اعتباری در آمریکا نداشتم. سال‌ها کار کرده بودم، صورت‌حساب‌هایم را پرداخت کرده بودم و یک کسب‌وکار را اداره کرده بودم؛ اما هیچ‌کدام از این سوابق همراه من وارد گزارش اعتباری آمریکا نشد.
امروز یک مشاور معاملات املاک دارای مجوز در سن‌دیگو هستم و بیشتر با مهاجران و خریداران خانه برای نخستین بار کار می‌کنم. بنابراین این مسئله را از هر دو طرف تجربه کرده‌ام.
حدود ۲۸درصد جمعیت کالیفرنیا، از جمله تقریباً یک نفر از هر چهار نفر در سن‌دیگو، خارج از ایالات متحده متولد شده‌اند. بیشتر آنها در سنین اشتغال هستند.
با این حال، کمتر از یک خانوار از هر پنج خانوار در کالیفرنیا توانایی خرید خانه با قیمت متوسط بازار را دارد. وضعیت در سن‌دیگو دشوارتر است و این میزان حدود ۱۷درصد است.
خانواده مهاجری که سه فرزند دارد، با چنین مشکلی روبه‌رو شده است: آنها می‌خواهند یک آپارتمان در خارج از کشور را بفروشند و درآمد حاصل از آن را برای پیش‌پرداخت خرید خانه استفاده کنند. اما به دلیل شرایط موجود در آن کشور، این پول فقط می‌تواند به شکل نقدی به دست آنها برسد.
یک وام‌دهنده نمی‌تواند پول نقد را بدون اسنادی که منبع آن را مشخص کند، بپذیرد؛ این یک قانون عمومی است و برای همه اعمال می‌شود.
اما تأثیر این قانون برای همه یکسان نیست.
یک خانواده آمریکایی که خانه‌ای در اوهایو می‌فروشد، پول را از طریق انتقال بانکی از شرکت امانی دریافت می‌کند و اسناد مربوط به آن نیز به‌صورت طبیعی در روند معامله ثبت می‌شود.
اما این خانواده همان ارزش مالی را به شکلی دریافت می‌کند که سیستم نمی‌تواند آن را ببیند. در نتیجه پول آنها قابل استفاده نیست و سطح خانه‌ای که می‌توانند برای خرید آن واجد شرایط شوند، یک سطح پایین‌تر می‌رود.
مشکل سابقه اعتباری
مشکل اعتبار نیز به همین شکل عمل می‌کند.
اگر یک مهاجر در کشور دیگری به مدت ۱۵ سال اقساط وام مسکن و هزینه‌های خدماتی مانند آب، برق یا گاز را به‌موقع پرداخت کرده باشد، این سابقه با ورود او به آمریکا همراهش نمی‌آید.
او باید از ابتدا شروع کند.
برای یک مهاجر، ممکن است چنین احساس شود که زندگی مالی او در مرز ناپدید شده است.
سؤالی که وام‌دهنده مطرح می‌کند این نیست که آیا فرد مسئولیت‌پذیر است یا خیر؛ بلکه این است که آیا می‌توان مسئولیت‌پذیری او را به شکلی که سیستم ارزیابی وام مسکن آمریکا می‌پذیرد، مستند کرد یا نه.
فاصله میان برنامه‌های کمک مسکن
سپس مسئله دیگری وجود دارد: فاصله میان برنامه‌های مختلف.
سن‌دیگو برنامه‌های واقعی برای کمک به خرید خانه دارد. Housing Commission وام‌هایی با پرداخت معوق و کمک‌هزینه‌هایی برای هزینه‌های نهایی معامله ارائه می‌کند و CalHFA نیز برنامه‌های خاص خود را دارد.
این برنامه‌ها مؤثر هستند و من با مشتریانم از آنها استفاده کرده‌ام.
اما این برنامه‌ها بر اساس سقف درآمد طراحی شده‌اند. خانواده‌ای که درآمدش کمی بیشتر از حد تعیین‌شده باشد، ممکن است وارد یک خلأ شود که هیچ حمایتی در آن وجود ندارد.
آنها برای دریافت کمک مالی بیش از حد درآمد دارند، اما برای ورود کامل به بازار مسکن هنوز سابقه کافی ندارند.
در نتیجه، آنچه برای آنها باقی می‌ماند، پایین‌ترین بخش بازار مسکن است؛ نه به این دلیل که توانایی خرید خانه‌های میان‌رده را ندارند، بلکه به این دلیل که خانه‌های میان‌رده به سابقه اعتباری‌ای نیاز دارند که ساختن آن سال‌ها طول می‌کشد.
همان خانواده سه‌فرزندی اکنون در چنین فاصله‌ای قرار دارد.
تغییرات در استانداردهای وام مسکن
نشانه‌هایی از تغییر نیز وجود دارد.
استانداردهای فدرال وام مسکن در سال جاری تغییر کرده‌اند تا استفاده از اطلاعات اعتباری جایگزین، مانند سوابق پرداخت اجاره خانه، خدمات آب و برق و تلفن، امکان‌پذیر شود.
این تغییر اهمیت دارد.
اما تغییر یک مقرره در واشنگتن و نحوه اجرای آن توسط یک افسر وام در سن‌دیگو، دو اتفاق متفاوت هستند و ممکن است سال‌ها با یکدیگر فاصله داشته باشند.
به نظر من، ما به یک برنامه جدید دیگر نیاز نداریم.
ما به اطلاعات بهتر و ارائه زودتر این اطلاعات نیاز داریم؛ پیش از آنکه خانواده‌ها جست‌وجوی خانه را آغاز کنند، نه پس از آن.
مهاجرت خالص قانونی کالیفرنیا بین سال‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ تقریباً به نصف کاهش یافت؛ از ۲۴۸هزار نفر به ۱۲۶ هزار نفر رسید و جمعیت کل ایالت نیز برای نخستین بار در چند سال کاهش یافت.
بنابراین ارزش دارد این پرسش را مطرح کنیم:
چه کسانی را بی‌سروصدا از امکان خرید خانه محروم می‌کنیم؛ نه به دلیل قیمت، بلکه به دلیل کاغذبازی و الزامات اداری؟
منبع: CalMatters
نویسنده: Anastasiia Chystiukhina
بازنشر توسط PAHNA Media
